素敵なモデルルームに、胸をときめかせて購入した分譲マンションですが・・・
いざ住んでみると、意外にお金が掛かるのが、共用部分の維持管理費です。
どんなに強固な構造のマンションでも、手入れを怠ると年月の経過とともに、劣化が進んでいきます。
ただ古ぼけさせるのではなく、より美しく住み心地の良いマンションに発展させるのは
『管理組合の当事者意識に掛かっている』 といっても過言ではありません。
マンションの修繕積立金が、どんな用途で使われているのか!?
分譲マンションの修繕
修繕積立金が足りなかったらどうなる
マンションを購入すると、ローンの返済の他に管理費や修繕積立金が必要です。
修繕積立金は、外壁改修・屋上・バルコニー防水工事などの大規模修繕工事や
給排水設備を交換する時に使います。
修繕積立金の相場は、専有面積1㎡あたり月150円程度といわれています。
専有面積70㎡のマンションなら、1ヶ月で約10,000円の修繕積立金が必要となります。
ローンの返済額に加えての負担は大変なので、購入時に積立金が安い方が助かりますが、
いざ大規模修繕工事をしようという時、思いのほか多額の費用が掛かって不足することもあります。
不足した時は住民が一時金として負担するか、管理組合で借り入れをして積立金額を引き上げ、
その中から返済していくなどの方法があります。ですが、住民が負担することにかわりはありません。
いずれにしても、管理組合の総会で最終的な判断をすることになります。
仮に総会で、一時金を出し合うと決議をした場合は、反対している人も従わなければなりません。
不具合が出てから、バタバタと見積もりを取っていたのでは間に合いません。数年後、数十年後の
大規模工事を見据えて、修繕積立金の額を決めて準備する必要があるでしょう。
管理会社まかせになっていませんか?
給水方式変更による揚水ポンプ代と高架水槽撤去工事で、
管理会社が出してきた見積りが高すぎる・・・区分所有者の集まりである管理組合で、
給排水工事に詳しい人に施工業者を紹介してもらい、独自に見積りをとってみました。すると、
管理会社の見積りより、2割ほど安いことが判明しました。
そのことを管理会社に伝えると、あっさり『値引きします』とのこと。
だったら、はじめの見積りは何だったのでしょう。
毎回毎回、割高な工事費を払っていたのでないか?・・・管理組合は、
管理会社に不信感を抱き始めました。
あなたの不動産を一番高く買ってもらうには?
国土交通省は、管理組合等によるマンション大規模修繕工事の発注等の適正な実施の参考となるよう、大規模修繕工事の金額、工事内訳及びその設計コンサルタント業務の実施内容に関する実態調査を初めて実施し、その内容を公表しました。
マンション大規模修繕工事に関する実態調査を初めて実施
~工事を発注しようとする管理組合等が適正な見積りかどうか検討する際の指標となります~
どの分譲マンションでも、約12年に一度の周期で行われている大規模修繕工事は、不正の温床になっていると、前々から問題になっていました。
本来、中立的な立場である設計コンサルタント会社が、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように 不適切な工作を行い、割高な工事費や、過剰な工事項目・仕様の設定等に基づく発注等を誘導するため、格安のコンサルタント料金で受託し、 結果として、管理組合に経済的な損失を及ぼす事態 が見受けられます。
超高層タワーマンションの大規模修繕工事
7月13日 テレビ朝日系列の情報番組『モーニングバード』で、タワーマンションの大規模修繕工事の様子が放送されていました。なんと、タワーマンションの大規模修繕工事が日本初! 前例が無く、どれだけ住民(区分所有者)の意見をまとめるのが大変だったかが、良く伺える番組内容でした。
日本で初めて大規模修繕工事が行われている、タワーマンションの詳細です。
埼玉県川口市にあるマンション『エルザタワー55』 1998年に完成(築17年)
高さ185m 地上55階建て 総戸数650戸
大規模修繕工事に掛かる費用は、住民(区分所有者)が負担しますが、その金額が、なんと 12億円! そのために 区分所有者の集まりである管理組合 は、修繕積立金をコツコツと貯めているのです。
ふつう修繕積立金の負担金額は、各住戸の専有面積に応じて決められます。『低層階に数でいる人は安く、高層階に住んでいる人は高い』と、いったことは無いようです。ただし、高層階のほうが間取りが広く、専有面積が大きいので、結果的に、高層階に住んでいる人のほうが、修繕積立金を多く支払っている傾向があるようです。
このタワーマンションの大規模修繕工事の工事期間は、なんと2年だそうです。低層階の方は、ずっと足場に囲まれているのでしょうか? それにしても大変ですね。
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